La segunda crisis inmobiliaria ha comenzado

El mercado inmobiliario en Estados Unidos ha caído, y en algunos mercados grandes, de manera muy dramática. Otros mercados se quedan un poco atrás.

Así fue durante la última crisis inmobiliaria, que ahora llamo crisis inmobiliaria número 1. Durante la crisis inmobiliaria número 1, Miami, Phoenix, San Diego, Las Vegas, etc. estaban un poco por delante; Otros lugares, como San Francisco, estaban un poco atrasados. En 2007, la gente de San Francisco pensó que se salvarían de la crisis inmobiliaria que presenciaban en todo el país. Y luego llegó a San Francisco con venganza.

Esta vez, San Francisco y Silicon Valley, y toda el Área de la Bahía de San Francisco, están a la vanguardia, junto con Boise, Seattle y algunos otros. En el Área de la Bahía de San Francisco, durante los primeros 10 meses de esta crisis inmobiliaria, la crisis inmobiliaria n.° 2, el precio medio de la vivienda se ha desplomado más rápido que durante los primeros 10 meses de la crisis inmobiliaria n.° 1. Eso es lo que estamos viendo. Entraré en los detalles en un momento.

En todo Estados Unidos, las ventas de viviendas se han desplomado mes tras mes desde que las tasas hipotecarias comenzaron a subir hace un año. En enero, en todo Estados Unidos, las ventas totales de viviendas se desplomaron un 37% respecto de enero del año pasado. Las ventas se desplomaron en todas las regiones, pero su peor caída fue en el Oeste, un 42% año tras año, y la menos peor, si se me permite, en el Medio Oeste, un 33%. Esto está sucediendo en todas partes.

El precio medio de todo tipo de viviendas en Estados Unidos en enero cayó por séptimo mes consecutivo, más del 13% desde el máximo de junio. Parte de la disminución es estacional y otra no.

Esta caída redujo la ganancia interanual a sólo el 1,3%. A este ritmo, veremos una caída de precios año tras año en febrero o marzo, lo que sería la primera caída de precios año tras año en Estados Unidos desde la crisis inmobiliaria 1.

Los listados activos aumentaron casi un 70% respecto al año anterior, aunque según los estándares históricos todavía son bajos. Muchos vendedores están sentados en sus propiedades desocupadas y las mantienen fuera del mercado, y las están poniendo en el mercado de alquiler o están tratando de explotarlas como alquileres vacacionales. Y todos esperan que “esto también pase”.

“Esto también pasará”: esas son las tasas hipotecarias. La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años superó el 7% a fines del año pasado, luego, en enero, cayó, llegó al 6% y toda la industria respiró aliviada. Esto se basó en fervientes esperanzas de que la inflación simplemente desapareciera y que la Reserva Federal recortara pronto las tasas de interés y terminara con toda esta pesadilla.

Pero a principios de febrero nos dimos cuenta de que la inflación no iba a desaparecer simplemente. Los datos de inflación del viernes confirmaron que la inflación se está acelerando, que ya inició el proceso de reaceleración en diciembre. Los precios de algunos bienes han bajado, pero la inflación en los servicios se disparó a su nivel más alto en cuatro décadas. Los servicios representan casi dos tercios de lo que los consumidores gastan su dinero. Es muy difícil desalojar la inflación de los servicios. La Reserva Federal va a estar muy ocupada lidiando con esto, lo que significa tasas más altas por más tiempo.

Y las tasas hipotecarias volvieron a subir y el viernes volvieron a alrededor del 6,9%, según la medición diaria de Mortgage News Daily. Sólo un pelo por debajo del mágico 7%.

Y los vendedores potenciales todavía están sentados en sus propiedades vacías, pensando: y esto también pasará.

Entonces, ¿cuántas casas desocupadas hay? La Oficina del Censo hace un seguimiento de esto. En el cuarto trimestre del año pasado, había casi 15 millones de unidades de vivienda desocupadas, es decir, casas unifamiliares, condominios y apartamentos de alquiler. Eso es más del 10% del parque total de viviendas.

En 2022, el número total de unidades de vivienda aumentó en más de 1,3 millones. Si cada unidad de vivienda está ocupada en promedio por 2,5 personas, eso significa viviendas para 3,3 millones de personas más que el año anterior. La población estadounidense no ha crecido tan rápido en 2022.

Bien, ahora hay casi 15 millones de unidades de vivienda desocupadas. De ellos, 11 millones estaban desocupados durante todo el año. Algunas de los 11 millones estaban siendo remodeladas para alquilarse y otras estaban a la venta, y ese es el inventario que realmente vemos, y hay otras razones por las que las casas estaban vacías.

Pero 6,6 millones de viviendas quedaron fuera del mercado por diversas razones, como que los propietarios no quieren vender la propiedad en este momento.

Si sólo el 10% de estos 6,6 millones de viviendas que están fuera del mercado aparecen en el mercado, se duplicaría el número total de listados activos. Si el 20% de estas viviendas aparecieran en el mercado, se desencadenaría un enorme exceso.

Este es el inventario en la sombra. Puede surgir en cualquier momento. Y durante la primera crisis inmobiliaria, este inventario en la sombra que surgió repentinamente creó el mayor exceso de viviendas de la historia.

Dado que el Área de la Bahía de San Francisco está a la cabeza, veámoslo más de cerca. Es un mercado con una población de poco menos de 8 millones de personas. El precio medio de las casas unifamiliares en enero cayó un 35% desde el loco pico de abril del año pasado. Año tras año, de enero a enero, el precio medio se ha desplomado un 17%. Esto es según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California.

En términos de dólares, el precio medio cayó más de medio millón de dólares desde el máximo. Eso es mucho dinero para esfumarse.

Bueno, en realidad no es dinero lo que se esfumó, es la ilusión del dinero que se esfumó.

Los precios se habían disparado tan rápido durante la era de la pandemia de dinero libre que esta caída masiva ni siquiera llevó el precio a enero de 2020.

No mucha gente compró una casa durante estos tres años, y menos aún compraron una casa cerca de la cima. Por lo tanto, la caída de los precios en realidad no afectó a muchos propietarios, solo a aquellos que compraron después de mediados de 2020. Ese es un número relativamente pequeño. Los propietarios de viviendas que compraron en 2019 y antes, esa es la gran mayoría de los propietarios: todavía están a flote y muchos de ellos todavía tienen mucho capital.

Pero esto ahora avanza rápido.

Durante la crisis inmobiliaria 1, durante un período de dos años, el precio medio en el Área de la Bahía de San Francisco se desplomó un 58%. Ahora, llevamos 10 meses en la crisis inmobiliaria 2.

Así, durante los primeros diez meses de la crisis inmobiliaria 1, allá por 2008, el precio medio se desplomó un 21%.

Durante los primeros diez meses de la segunda crisis inmobiliaria, en 2022 y 2023, el precio medio se desplomó un 35%.

En otras palabras, el precio medio está cayendo ahora más rápido que en 2008.

Es cierto que los precios medios no son la medida más fiable. Son muy volátiles y estacionales. Y pueden verse sesgados por un cambio en la mezcla. Por ejemplo, si los ricos retiran sus casas del mercado porque pueden darse el lujo de conservarlas, y sólo se venden viviendas de nivel medio a bajo, entonces habrá menos viviendas de alto nivel en la mezcla de ventas, lo que empuja hacia abajo. el precio medio. Esto ocurrió durante la primera crisis inmobiliaria y fue un factor en la caída del 58% en el precio de los medios.

Hay otros mercados que tienen caídas en los precios de las viviendas similares a las del Área de la Bahía, incluidos Boise y Seattle. Pero otros mercados simplemente comenzaron a bajar.

En el Área de la Bahía, las ventas de viviendas (es decir, el número de ventas que se cerraron) colapsaron un 37% año tras año, lo que está justo por encima del promedio nacional del 34%. Ésta es la señal de un mercado congelado.

Los listados activos han aumentado en el Área de la Bahía y los días en el mercado casi se han triplicado respecto al año anterior, a 32 días.

Sacar la casa del mercado es ahora una práctica común. Lo que muchos vendedores están haciendo ahora es poner la casa a la venta a algún precio aspiracional y nadie aparece. Un mes después lo retiran del mercado. Un mes después, lo incluyen en el mercado de alquiler para ver si pueden conseguir que alguien desembolse lo suficiente en alquiler para cubrir el pago de la hipoteca. Y eso obviamente no funciona. Entonces, un mes después, lo sacan del mercado de alquiler. Y luego, un mes después, lo vuelven a poner a la venta a un precio más bajo. Otros están tratando de aprovecharlo como alquiler vacacional, pero hay toneladas de alquileres vacacionales por todas partes y es difícil que eso funcione.

Si los vendedores reducen el precio lo suficiente, eventualmente la casa se venderá. Si el precio es correcto, cualquier cosa se venderá. El precio de liquidación es la realidad. La parte difícil es que el vendedor acepte el precio de liquidación, si realmente puede permitirse vender al precio de liquidación.

Algunos vendedores ponen la casa en el mercado con un precio justo desde el principio y llegan a un acuerdo rápidamente.

Para los vendedores, este no es el momento de perder el tiempo. Si se entretienen, simplemente buscarán bajar los precios. Aquellos que entran en pánico primero, entran en pánico primero.

No es que no exista mercado ni compradores. Hay un mercado y hay compradores, pero el mercado y los compradores están mucho más bajos que antes.

Entonces, ¿por qué todo esto sucede tan rápido?

No es la economía. La gente está trabajando y sus salarios han aumentado al máximo en cuatro décadas. El desempleo todavía está cerca de mínimos históricos. Los despidos reales y los despidos involuntarios (es decir, personas despedidas) están cerca de mínimos históricos.

Incluso durante los buenos tiempos, hay un promedio de 1,8 millones de despidos y despidos cada mes, y eso es parte de la rotación normal en el enorme mercado laboral. Cada mes durante los últimos dos años, incluido el año pasado, cuando todos los anuncios de despidos se anunciaban, el total de despidos y despidos reales estuvo por debajo de los mínimos de Good Times antes de la pandemia, fueron 1,5 millones por mes o menos, el más bajo del mundo. datos que se remontan a más de dos décadas.

El desempleo aumenta cuando hay más despidos, mientras las empresas dejan de contratar y aquellos que fueron despedidos o despedidos de repente ya no pueden conseguir un trabajo. Y eso simplemente no está sucediendo todavía.

Las empresas han publicitado estos anuncios de despidos durante meses. Por lo general, el precio de sus acciones aumenta cuando lo hacen. Pero son sólo anuncios, no despidos reales, y son realizados por compañías globales para su personal global, y muchos de esos despidos tienen lugar en otros países.

Los despidos reales son fáciles de verificar en California porque las empresas con más de 75 empleados tienen que informarlos según la Ley de Notificación de Ajuste y Reentrenamiento de Trabajadores.

San Francisco fue el que tuvo la peor situación en términos de despidos, en términos del tamaño del mercado laboral. Pero sólo ha tenido 7.000 despidos en total desde julio, a pesar de todo el alboroto sobre los 5.000 despidos sólo en Twitter y las decenas de miles de despidos en muchas otras empresas que tienen su sede en San Francisco o grandes oficinas en San Francisco.

Y eso fue lo peor que puede pasar en California. Pero otras empresas están contratando y, en general, en California, el empleo sigue aumentando. Y la tasa de desempleo sigue siendo históricamente baja.

En otras palabras, simplemente no hay un aumento del desempleo. El mercado laboral sigue siendo ajustado. La gente está trabajando y está recibiendo grandes aumentos salariales, y muchos de los que fueron despedidos están encontrando nuevos empleos rápidamente. Y eso debería ser fantástico para el mercado inmobiliario.

Pero este mercado inmobiliario no se vio afectado por un aumento del desempleo, ni siquiera en el Área de la Bahía. El desempleo es un zapato que podría caer en este mercado inmobiliario en el futuro.

Lo que ha hecho tropezar al mercado inmobiliario hasta ahora es la combinación tóxica de varios factores, entre ellos:

Los precios de las viviendas se habían disparado hasta la estratosfera debido a las políticas monetarias de la Reserva Federal –y nada más– debido a los casi 5 billones de dólares que imprimió entre marzo de 2020 y marzo de 2022, para reprimir las tasas de interés a largo plazo, incluidas las hipotecarias, y para crear el la mayor burbuja de precios de activos de la historia.

Pero ahora todo esto ha terminado, ahora tenemos una inflación galopante, la Reserva Federal subió las tasas y las subirá aún más, superarán el 5%, y la Reserva Federal está aplicando un ajuste cuantitativo y, a finales de febrero, recortó su saldo. hoja en más de 600 mil millones de dólares.

Así que la Reserva Federal está subiendo las tasas y recortando su balance, y los precios de los activos han bajado, incluidas las acciones, los bonos, las criptomonedas y la vivienda.

Lo que estamos viendo es el desenvolvimiento de la mayor burbuja de activos de la historia, incluidos los precios de las viviendas. Y hasta ahora, esto no tiene nada que ver con el desempleo o la economía en general. Los empleos abundan, los salarios aumentan, los consumidores gastan, las empresas gastan e invierten, los gobiernos gastan como si no hubiera un mañana.

Esto podría cambiar: el desempleo podría aumentar, y las ofertas de empleo podrían desaparecer, y los consumidores que perdieron sus empleos podrían recortar sus gastos, y los gobiernos estatales y locales que todavía están nadando en el dinero de la pandemia, se quedarán sin este dinero de la pandemia y luego tener que recortar el gasto. Todo esto es el otro zapato que aún podría caer en el mercado inmobiliario.

Pero todavía no ha bajado en el mercado inmobiliario. La caída del mercado inmobiliario hasta ahora ha sido impulsada enteramente por la rápida desaparición del dinero gratis al que todo el mundo se había acostumbrado desde 2008. La crisis inmobiliaria número 2 puede resultar un viaje aleccionador desde la década del dinero gratis en La-La. -tierra, vuelta a la normalidad.

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